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11月70城房价出炉:下跌城市减少了 新房价格指数显示形势转好

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(原标题:11月70城房价出炉:下跌城市减少了 新房价格指数显示形势转好)

11月份70个大中城市商品住宅销售价格指数昨日公布,国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据称,2022年11月份,各线城市商品住宅销售价格环比下降,一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

环比下跌城市减少了

一线城市商品住宅销售价格环比降幅略扩,二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。11月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个,比上月减少7个;二手住宅销售价格环比下降城市有62个,个数与上月相同。

11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅比上月均扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1个百分点;二手住宅销售价格环比下降0.5%,降幅与上月相同。

一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落,二三线城市同比降势趋缓。11月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个,个数均与上月相同。

11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.5%和1.2%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%,降幅比上月收窄0.1个百分点;二手住宅销售价格同比下降3.2%,降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%,降幅与上月相同;二手住宅销售价格同比下降4.8%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

这其中,11月深圳新建商品住宅价格指数,环比下跌0.5%,二手房价格环比下滑0.3%。深圳新房价格指数连续6个月下跌,跌幅环比缩小呈上扬趋势。而二手房价指数持续下探,连续7个月下跌,11月跌幅环比扩大。

据乐有家研究中心显示,11月深圳新建商品住宅网签为2590套,环比下跌22%,网签套数连续两个月下跌;二手房方面,11月全市二手住宅过户量为2168套,环比上涨25%,涨幅为过去半年里的最高值。

继10月二手楼市止跌维稳后,深圳11月二手成交数据再接再厉明显上扬,重回2000+套水平线,多个区域成交环比上涨。“以价换量”成为二手交易共识,价格下调幅度大的房源成交周期大大缩短。

新房跌幅收窄

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,房价企稳或在明年,短时间下跌趋势不变。

11月份,70城新房价格指数环比下跌0.2%,比上月收窄了0.2个百分点,也是下半年以来环比跌幅首次收窄,但环比已经连续15个月下跌。跌幅收窄的主要原因:

一是保交楼提速,市场对期房的接受度好转;

二是房企资金面开始缓解,降价促销的力度下降;

三是需求端纾困力度加大,热点城市开始退出或调整限购、限贷政策,年底换房可以抵扣个税等,对需求有释放效应,特别是限购、限贷调整,对改善性需求的释放和预期有提振效应,这对房价的稳定有效果。

新房价格环比下跌城市从58个,下降到51个,下半年以来首次下降。热点城市新房价格反弹,结构性是主因。从环比上涨的城市来看,既有一线城市京沪,也有杭州、南京、长沙、成都等。11月,由于广州、深圳新房环比跌幅都达到0.5%,导致一线城市环比跌幅继续扩大,从-0.1%扩大到-0.2%,但二三线城市跌幅收窄,显示政策纾困效应、降价效应和预期效应对销售有一定的带动作用。

值得注意的是,11月份新房同环比仍旧有51个城市的房价下跌,大多数房价仍旧在下跌。结合11月份商品住房销售面积、金额单月同环比都在下跌,且同比跌幅还在扩大,意味着这种下跌减缓应该是结构性的,即政策调整释放部分改善性需求,以及由于政策空前利好,利率创新低,一部分投资性需求看好中心区性价比高的高价宅,提前入市。

二手房前期降价释放部分需求

二手房价格指数跌幅收窄,前期降价明显释放部分需求。

11月份,70城二手住房价格指数环比下跌0.4%,跌幅比10月份收窄了0.1个百分点,也是今年3月份以来首次收窄。但连续15个月下跌(与新房一样),且比新房价格指数下跌幅度要大,意味着二手房降价更明显。

由于广深沪二手房价跌幅较大,深圳下跌0.3%,广州下跌0.5%、上海下跌0.5%,拖累了一线城市跌幅继续扩大,与新房的态势非常相似。二线城市跌幅下降,三线城市跌幅持平,主要在于二手房价快速下跌后,探到了部分需求的心理价位。即便是深圳跌幅那么大,近期二手房交易量也升到了2000套的上方,主要原因很简单,需求是跌出来的,只要刚需、改善足够大,就会在一定价位入市。

11月份,70城仍有62个城市二手住房价格指数环比下跌,即便是一线城市,也都在下跌,广州、上海跌幅达到0.5%。多数热点二线城市也在继续下跌,有34个城市的环比跌幅达到或超过0.5%。意味着二手房挂牌量激增,套现式挂牌增加,前期涨价太快,交易周期拉长,交易成本高,新房降价分流需求等,都导致二手房市场继续低迷,这也对新房市场形成制约。

展望未来,近期,政策开始全面发力,既有供给端的纾困,也有需求端的激励。供给端三支箭积极改善房企资金面,而且是全方位、全渠道,针对民企的融资也在全面纾困,保交楼全面提速。若资金面好转,市场对开发商层面的预期好转,开发商降价打折的预期就会减缓,房价指数下跌的状况就会好转。

当然,需求端,包括降低按揭利率,热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准,调整和退出限购政策、鼓励开发商降价促销等等,也会利好开发商内源融资,提高造血功能,也会利好价格稳定。

总之,供需两端全面发力,互相支撑,最终才能让价格企稳,预计在明年上半年左右,而在这之前,房价下跌的走势还会持续。


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